LMNP : Ce qui change sur la plus-value quand vous vendez votre meublé
Si vous louez un bien meublé sous le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel), vous le savez : c’est un régime fiscal avantageux, notamment grâce à l’amortissement qui permet de réduire (voire annuler) l’impôt sur les loyers perçus.
Mais à partir du 15 février 2025, un changement important entre en jeu au moment de la revente.
📌 Avant : un avantage fiscal net et définitif
Jusqu’à présent, en cas de cession d’un bien meublé, la plus-value était calculée de façon simple :
Vous étiez imposé au régime des particuliers (19 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux),
Avec des abattements progressifs selon la durée de détention,
Et surtout, les amortissements déduits au fil des années n’entraient pas dans le calcul de la plus-value.
Résultat : vous pouviez diminuer vos revenus locatifs imposables chaque année, sans que cela n’alourdisse la fiscalité en cas de vente. Un vrai coup de pouce fiscal.
⚠️ Ce qui change avec la loi de finances 2025
Désormais, si vous vendez un bien à partir du 15 février 2025, les choses évoluent :
👉 Les amortissements pratiqués seront réintégrés dans le calcul de la plus-value.
En clair, ils viendront augmenter le montant imposable lors de la vente.
Formule à retenir :
Plus-value imposable = Prix de vente – (Prix d’acquisition – Amortissements déduits)
Un changement majeur, surtout si vous comptiez revendre rapidement.
🎯 Qui est concerné ? Qui y échappe ?
Ce nouveau calcul s’applique à la majorité des logements meublés, sauf exceptions :
✅ Exemptés :
Résidences étudiantes gérées,
Ehpad et résidences seniors avec services,
Biens exploités sous le dispositif Censi-Bouvard (car il n’autorise pas les amortissements).
❌ Concernés :
Logements meublés classiques,
Résidences de tourisme.
💡 Quel impact pour vous, propriétaire de meublé ?
Si vous avez prévu de revendre rapidement, attention :
➡️ Vous risquez une plus-value alourdie par les amortissements cumulés.
En revanche, si vous conservez le bien à long terme, l’effet de cette réforme peut être quasiment neutralisé, grâce aux abattements pour durée de détention :
Exonération totale d’IR après 22 ans,
Exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.
Et autre bonne nouvelle :
✅ Cette plus-value ne s’applique pas en cas de donation, succession, ou si vous reprenez le bien pour votre usage personnel.
🧭 Que faire ?
En tant que propriétaire bailleur, cette réforme doit simplement vous inciter à :
Penser long terme pour tirer pleinement parti des amortissements,
Anticiper si vous prévoyez une vente à court ou moyen terme.